Uma publicação Cushman & Wakefield
MARKETBEAT PORTUGAL
OUTONO, 2025
INTRODUÇÃO
Chegámos à 45ª edição do Marketbeat!
Desde 2003, este relatório tem sido uma referência no setor, acompanhando de perto todas as dinâmicas e transformações do mercado imobiliário em Portugal. Ao longo dos anos, ajudou profissionais a navegar pelos altos e baixos do mercado com análises claras, dados sólidos e muita experiência no terreno. Mas como o mundo muda, nós também mudamos. Esta é a última edição com o nome Marketbeat. Na primavera de 2026 voltamos com uma cara nova, um nome novo e ainda mais conteúdos relevantes — sempre com a qualidade e profundidade que nos trouxeram até aqui. Obrigada por nos acompanhar nesta jornada. Contamos consigo na próxima fase! Boas leituras e até já!
Ana Gomes Head of Research & Insight
01
ECONOMIA
02
ESCRITÓRIOS
03
RETALHO
04
INDUSTRIAL & LOGÍSTICA
05
HOTELARIA
07
PROMOÇÃO
08
INVESTIMENTO
09
SUSTENTABILIDADE
06
LIVING
ÍNDICE
INDICADORES ECONÓMICOS 2025
As previsões da Moody’s Analytics para a economia portuguesa em 2025 apontam para um crescimento moderado, num contexto de recuperação gradual. O PIB deverá crescer 1,7%, refletindo uma dinâmica positiva, embora representando um abrandamento quando comparado com 2024.
PIB
CONSUMO PRIVADO
EXPORTAÇÕES
INFLAÇÃO
TAXA DE DESEMPREGO
+1,7%
+5,3%
+2,4%
+2,9%
+0,4%
6,1%
O investimento surge como um forte motor da economia, com uma projeção de crescimento de 5,3% para 2025, impulsionado pela melhoria das condições de financiamento, da procura e do fluxo de fundos europeus. No mercado de trabalho, após uma tendência ascendente em 2023, a taxa de desemprego reduziu ligeiramente para 6,4% em 2024 e prevê-se que continue a diminuir, atingindo 6,1% em 2025.
O consumo privado deverá registar um aumento de 2,9%, impulsionado por uma melhoria gradual do rendimento disponível das famílias e estabilização da inflação, que deverá situar-se nos 2,4% em 2025. Este crescimento do consumo privado será também favorecido pelo contexto de redução das taxas de juro, que contribuiu para aliviar os encargos financeiros das famílias e estimular o crédito ao consumo, reforçando assim procura interna. As exportações deverão sofrer um abrandamento (+0,4%), devido à perda de dinamismo no consumo dos parceiros comerciais e ao impacto da incerteza geopolítica e tarifária, especialmente com os EUA.
Fonte: Moody’s (setembro 2025)
PREVISÕES ECONÓMICAS 2026/2027
As previsões para os próximos 2 anos apontam para uma trajetória de crescimento gradual, sustentada por uma recuperação equilibrada dos principais componentes da procura interna e externa.
+2,0%/ +2,1%
A redução de algumas tarifas comerciais e barreiras regulatórias bem como o reforço dos acordos bilaterais, poderá facilitar o acesso a novos mercados e impulsionar a competitividade externa. A taxa de desemprego deverá continuar a sua trajetória descendente, passando de 5,7% em 2026 para 5,2% em 2027 atingindo nível mais baixo desde 2001.
Prevê-se um crescimento do PIB de 2,0% em 2026 e 2,1% em 2027, refletindo uma aceleração moderada da atividade económica, superando ainda assim a média da zona euro. O consumo privado deverá crescer 2,5% em 2026 e 2,6% em 2027, apoiado por uma melhoria contínua do rendimento disponível das famílias e por uma estabilização da inflação em 1,8% até 2027. As exportações deverão acelerar no curto prazo, com crescimentos de 1,7% em 2026 e 2,7% em 2027, beneficiando da recuperação dos principais parceiros comerciais e da maior integração das empresas portuguesas em cadeias de valor globais.
+2,6%/ +1,7%
+1,8%/ +1,8%
+2,5%/ +2,6%
+1,7%/ +2,7%
5,7%/ 5,2%
PORTUGAL EM ALTA!
Portugal atravessa um momento económico singular, marcado por uma conjugação positiva de fatores: o investimento assume um papel principal, o consumo privado mostra dinamismo, as exportações mantêm uma trajetória ascendente e a taxa de desemprego atinge mínimos históricos. Num contexto europeu de crescimento anémico, a economia portuguesa destaca-se pela sua resiliência e pelo dinamismo com que tem enfrentado os desafios.
GRANDE LISBOA
ABSORÇÃO
ÁREA INAUGURADA
ÁREA MÉDIA TRANSACIONADA
ÁREA EM CONSTRUÇÃO
TAXA DE DESOCUPAÇÃO
113.840 m2 (-26%)
1.138 m2 (-18%)
7,4% (-0,1 p.p.)
47.500 m2
184.400 m2
O mercado de escritórios da Grande Lisboa registou a colocação de 113.840 m² entre janeiro e agosto de 2025. Embora este volume represente uma descida de 26% face ao mesmo período do ano anterior, continua a refletir níveis de atividade sólidos e uma procura consistente por parte das empresas, num contexto de maior seletividade e ajustamento às novas exigências do mercado.
Fonte: Cushman & Wakefield; LPI
ABSORÇÃO POR SEMESTRE E ÁREA MÉDIA TRANSACIONADA
A principal operação entre janeiro e agosto de 2025 foi a compra de dois edifícios com 32.000 m² no projeto de Entrecampos pelo Banco de Portugal, destinados à instalação da sua futura sede. O arrendamento de 6.490 m² pela Teleperformance no Oriente Green Campus foi o segundo maior negócio neste período. As restantes transações foram de menor escala, todas com áreas inferiores a 6.000 m². A zona CBD (Zona 2) representou a maior fatia da procura, com 47.500 m² absorvidos nos primeiros oito meses do ano, o que corresponde a 42% do volume total, seguida pelo Parque das Nações (Zona 5), com 20%. O setor público, instituições europeias e associações dominaram a distribuição setorial, representando 29% da absorção semestral, seguidos pelo setor dos Serviços Empresariais, com quase 24%.
PRINCIPAIS TRANSAÇÕES
Fonte: Cushman & Wakefield; LPI *Valores acumulados a agosto
OCUPANTE
EMPREENDIMENTO
ZONA
ÁREA (m²)
Banco de Portugal
Teleperformance
MAPFRE
Confidencial
Concentrix
BrainRocket
BW Energy
Entrecampos - Entrecampos 1 - Edifício Banco de Portugal
2
32.000
Oriente Green Campus
5
6.490
Berna, 52 e 54
5.840
5.460
Malhoa, 13
3
4.730
Verde Parque
7
3.760
Arts Business Centre
3.600
Lagoas Park - 6
6
2.800
Arquiparque - Arquiparque I, 1
2.000
Lagoas Park - 4
1.750
A atividade de promoção no setor manteve-se dinâmica durante a primeira metade do ano, procurando responder à escassez de oferta de qualidade. A oferta futura continua elevada, prevendo-se que atinja 330.220 m² nos próximos três anos. Atualmente, estão em construção 184.450 m², dos quais 44% já se encontram pré-ocupados.
PRINCIPAIS EMPREENDIMENTOS INAUGURADOS
TAXA DE DESOCUPAÇÃO POR ZONA
C.M. Oeiras - Paços do Concelho
4
República 5
Cais 5
TIPO DE CONSTRUÇÃO
PROMOTOR
Nova
Reabilitação
C.M. Oeiras
Square Asset Management (Signal Capital)
Signal Capital / Sonae Sierra
30.500
5.900
11.100
PRINCIPAIS EMPREENDIMENTOS EM CONSTRUÇÃO
Fonte: Cushman & Wakefield
Fidelidade - Álvaro Pais
WellBe
Campo Novo - Edifício 1
Castilho 26
Rato 11
1
Fidelidade
Norfin (King Street)
Atenor
Fundo de Pensões do Novo Banco
Family Office francês
38.400
9.500
26.700
5.500
5.800
CONCLUSÃO PREVISTA
2025
2026
Camilo Castelo Branco, 46
Torres Colombo - Torre Norte
Camilo Castelo Branco, 43
José Malhoa, 12
Liberdade 201
Victoria Seguros
BPI Gestão de Ativos
Sonae Sierra / AXA IM
FS Capital (AM Alpha)
Merlin Properties
4.800
9.400
35.100
4.900
13.100
2027
% ÁREA RESERVADA
69%
0%
100%
29%
52%
GRANDE LISBOA: RENDAS MÉDIAS E PRIME
As rendas prime estabilizaram em praticamente todas as zonas de Lisboa durante o primeiro semestre de 2025. A exceção foi o Prime CBD (Zona 1), onde se verificou uma subida muito ligeira face ao semestre anterior confirmando a maior procura por edifícios de elevada qualidade em localizações centrais.
GRANDE LISBOA: RENDAS PRIME
ZONA 3
NOVAS ZONAS DE ESCRITÓRIOS €18-21/m2/mês
ZONA 6
CORREDOR OESTE €14,5-17/m2/mês
ZONA 5
PARQUE DAS NAÇÕES €19-21/m2/mês
ZONA 2
CBD €20-23/m2/mês
ZONA 1
PRIME CBD €24-29/m2/mês
ZONA 4
ZONAS HISTÓRICAS €19,5-24/m2/mês
GRANDE PORTO
15.630 m2 (-64%)
500 m2 (-44%)
8,8% (+0,1 p.p.)
16.900 m2
91.600 m2
Fonte: Cushman & Wakefield; PPI
Foto: www.extrusal.pt/pt/arquiteto/porto-icon-douro/
O mercado de escritórios do Grande Porto registou uma absorção total de apenas 15.630 m² entre janeiro e agosto de 2025, o que representa uma queda de 64% face ao mesmo período do ano anterior. Apesar de representar o nível mais baixo dos últimos oito anos, este desempenho sublinha a necessidade crescente de espaços de elevada qualidade, o que poderá impulsionar futuras oportunidades de reposicionamento e desenvolvimento no mercado. A maior operação neste período envolveu o arrendamento de 3.450 m² no Edifício Meneres 612 em Matosinhos, seguida da ocupação de 1.220 m² no Edifício Marechal Saldanha 512, ambas as operações por ocupantes ainda confidenciais. As restantes transações registaram áreas inferiores a 1.000 m².
Fonte: Cushman & Wakefield; PPI *Valores acumulados a agosto
Nicolau D’Almeida
940
Noto Office Center
930
José Falcão, 199
800
DeHouse Cowork
Menéres 612
3.450
Marechal Saldanha, 512
1.220
Em termos de promoção, foram concluídos 16.900 m² neste semestre, distribuídos por três projetos: Mutual (Zona 1), Latino Coelho 85 (Zona 2) e Torrinha Office Park (Zona 2). Para os próximos anos, prevê-se a conclusão de cerca de 170.700 m², dos quais 91.600 m² estão atualmente em construção, com 13% já pré-ocupados.
Torrinha Office Park
Mutual
Latino Coelho, 85
Socigom
Osborne+Co / Adriparte
Geo Investimentos
1.400
10.400
5.100
Joana D'Arc
Fernão de Magalhães, 127 (Magnet)
Viva Offices
SPARK Matosinhos
HoP (ex-La Vie)
NOVA
Avenue
Quest Capital / Tikehau Capital
GFH / Sonae Sierra
Grupo Castro
4.500
17.400
15.600
18.800
14.500
M-ODU (Matadouro)
C.M. Porto
12.200
20%
RENDAS MÉDIAS E PRIME
No Grande Porto, as rendas prime mantiveram-se inalteradas em todas as zonas durante o primeiro semestre de 2025.
ZONA 8
VILANOVA DE GAIA €11-14/m2/mês
MATOSINHOS €13,5-16/m2/mês
ZEP €14,5-19/m2/mês
CBD BOAVISTA €17-21/m2/mês
CBD BAIXA €14,5-17/m2/mês
ORIENTAL €11,5-14/m2/mês
ZONA 7
MAIA €11,5-13/m2/mês
TENDÊNCIAS
OFERTA VS PROCURA
DINÂMICA DAS RENDAS
MODELOS DE OCUPAÇÃO E EFICIÊNCIA
BEM-ESTAR, ESG E NOVAS FUNÇÕES DO ESPAÇO
LISBOA Apenas 15 a 20% do stock é “Grade A”. Nova oferta relevante só em 2027/2028, mantendo pressão sobre rendas prime. PORTO Procura mais cautelosa, com maior foco em incentivos (carências, contribuições para fit-out, ajustamentos de preço).
Rendas prime em Lisboa e Porto abaixo da média europeia, mantendo atratividade. Lisboa já regista prémios médios de ~8% em edifícios de maior qualidade. Pressão mais visível nos submercados fora do eixo prime, onde falta oferta qualificada.
Modelo híbrido consolidado, com layouts colaborativos e versáteis. Crescente uso de hot desking e escritórios satélite. Maior procura por soluções flexíveis e edifícios como plataformas de serviço.
O escritório é visto como ferramenta de gestão de talento. Amenities mais valorizadas: espaços colaborativos, lobbies hoteleiros, oferta F&B de qualidade, ginásios, rooftops, zonas verdes e tecnologia integrada. Certificações ESG são pré-requisito em novos contratos. Edifícios certificados e oferecendo alto nível de bem-estar justificam prémios de renda e maior liquidez.
O QUE PODE IMPULSIONAR O MERCADO DE ESCRITÓRIOS?
...E O QUE O PODE CONDICIONAR?
A grande oportunidade do setor de escritórios em Portugal está na renovação e desenvolvimento de nova oferta qualificada, sobretudo em Lisboa, onde a escassez de edifícios modernos, sustentáveis e centrados na experiência do utilizador cria espaço para rendas prime mais altas e valorização sustentada dos ativos. Esta situação, aliada ao facto de Lisboa e Porto continuarem a ter rendas competitivas face a outras capitais europeias, posiciona o país como um mercado atrativo para investidores internacionais e como palco para projetos que definam uma nova geração de escritórios
O grande desafio do setor passa por atrair grandes empresas e grupos internacionais, capazes de gerar escala, estabilidade e maior liquidez para o mercado. Apesar do interesse crescente em Portugal, fatores como a dimensão reduzida do mercado, a concorrência de outras capitais europeias e a atual conjuntura económica global tornam esta captação mais difícil. Para superar este desafio, será essencial oferecer edifícios de última geração, com certificações ESG, serviços integrados e condições comerciais competitivas, bem como uma narrativa clara que posicione Lisboa e Porto como destinos estratégicos para sedes internacionais.
PEDRO SALEMA GARÇÃO
Head of Offices
VOLUME DE VENDAS A RETALHO
131 (+5,7%)
Durante a primeira metade de 2025, o setor de retalho manteve uma trajetória positiva, impulsionada sobretudo pela expansão dos retail parks, pelo aumento das novas aberturas e pelo crescimento das vendas. O volume de vendas a retalho registou uma subida homóloga de 5,7%, com especial destaque para o segmento alimentar, que apresentou um acréscimo de 7,5%. Após um ano de 2024 marcado por resultados históricos - com aumentos superiores a 5% nas vendas e no número de visitantes - a Associação Portuguesa de Centros Comerciais (APCC) reportou, no primeiro semestre de 2025, um crescimento homólogo de 4,9% no volume de vendas, impulsionado, em parte, pelo aumento de 1,6% no número de visitantes aos conjuntos comerciais em Portugal.
Total
135 (+7,5%)
Produtos alimentares
128 (+4,0%)
Produtos não alimentares
Fonte: INE; Dados deflacionados e ajustados de efeitos de calendário e da sazonalidade; Índice com base 2021 = 100; valores acumulados a novembro
Fonte: APCC; variação homóloga
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Fonte: INE
+4,9%
Vendas
+1,6%
Tráfego
ÍNDICES DE TRÁFEGO E VENDAS EM CONJUNTOS COMERCIAIS
33.000 m2
Área inaugurada
179.900 m2
Área futura
CONJUNTOS COMERCIAIS
Até 2028
No trimestre anterior ao inquérito
No que respeita à oferta de novos espaços comerciais, e estando o país bem servido do formato de “tradicionais” centros comerciais regionais, os retail parks continuam a afirmar-se como o formato dominante. No primeiro semestre do ano, foram concluídos dois novos projetos deste segmento, totalizando 33.000 m² de Área Bruta Locável (ABL), com destaque para o Nova Vila Retail Park, com 22.000 m². Para os próximos três anos, estima-se a entrada de 180.000 m² de ABL no mercado, dos quais 43% já se encontram em fase de construção. A preferência dos promotores por este formato mantém-se clara, com os retail parks a representarem 86% da nova oferta prevista.
OFERTA DE CONJUNTOS COMERCIAIS
Fonte: Cushman & Wakefield * Oferta prevista
NOVAS ABERTURAS 1º Semestre de 2025 versus 1º Semestre de 2024
De acordo com os dados de procura no setor de retalho compilados pela Cushman & Wakefield, foram registadas 395 novas aberturas no primeiro semestre deste ano, refletindo uma quebra de 5% face ao período homólogo. O comércio de rua manteve-se como o formato dominante, concentrando 69% das novas inaugurações, seguido pelos centros comerciais, com uma quota de 16%. A restauração continuou a destacar-se, representando 47% das novas unidades, enquanto o segmento de “outros” foi responsável por 20% das aberturas. Entre os operadores mais ativos, destaca-se o retalhista não-alimentar low cost Action, com 8 inaugurações nos primeiros seis meses do ano. No setor alimentar, a Padaria Portuguesa - recentemente adquirida pelo grupo espanhol Rodilla, liderou com 7 novas lojas. A cadeia alemã Lidl também manteve um forte ritmo de expansão, com a abertura de 6 supermercados, encerrando o ano com 60 unidades em operação. Além disso, a insígnia dinamarquesa, Normal e a alemã TEDi inauguraram 6 e 5 lojas, respetivamente, consolidando a sua presença no mercado.
395 (-5%)
Novas aberturas
Comércio de Rua
47%
Restauração
PROCURA
Conjuntos Comerciais
Outros
Alimentar
Lazer & Cultura
Moda
Onde se incluem, entre outros, mobiliário, decoração, bricolage, comunicações e saúde
VER NOTA
Nota sobre novas aberturas: referem-se a todas as inaugurações comerciais divulgadas pelos principais agentes, operadores e promotores, através dos meios de comunicação e redes sociais, bem como a levantamentos contabilizados pelas equipas comerciais e de research da Cushman & Wakefield, tanto no comércio de rua como em conjuntos comerciais, em todo o país.
Durante o primeiro semestre de 2025, o concelho de Lisboa concentrou 38% do total de novas aberturas registadas em Portugal. A maioria destas inaugurações teve lugar em comércio de rua, com destaque para as zonas do Cais do Sodré/Santos e das Avenidas Novas, que registaram respetivamente 16 e 10 novas aberturas. O setor da restauração manteve-se como o mais dinâmico na capital, representando 63% do total de novos estabelecimentos. Entre as inaugurações mais relevantes, destaca-se a nova flagship da Well’s no Chiado, com uma área de 2.000 m². Esta abertura veio reforçar o dinamismo comercial desta zona emblemática de Lisboa, consolidando ainda mais a sua atratividade junto de operadores e consumidores.
150 (-10%)
89%
63%
LisboA
A cidade do Porto manteve-se como o segundo principal destino de novas aberturas em Portugal, representando 13% do total nacional. No entanto, registou uma quebra face ao mesmo período de 2024, sobretudo devido à limitada disponibilidade de espaços comerciais, que continua a condicionar o ritmo de expansão na cidade. Assim como em Lisboa, o comércio de rua destacou-se, com a Baixa a agregar pouco mais de um terço desta nova oferta. Destaca-se a entrada de novas marcas como a Primaprix – loja de retalho alimentar em formato outlet, focada em produtos de grandes marcas a preços reduzidos - que abriu a sua primeira loja na cidade. A restauração manteve-se como o setor mais representativo na cidade (54%), com destaque para conceitos de culinária internacional e/ou em rede. Na primeira metade deste ano registaram-se várias novas aberturas e o aumento de número de espaços de marcas como A Padaria Portuguesa e a Manteigaria.
52 (-34%)
90%
54%
Porto
Num cenário de elevada procura e oferta limitada, as rendas de mercado atingiram níveis recorde. No comércio de rua em Lisboa, registaram-se aumentos de €5/m²/mês no Chiado. No Porto, a Baixa apresentou um incremento de €2,5/m²/mês. Já nos centros comerciais e nos retail parks, as rendas prime mantiveram-se inalteradas.
RENDAS PRIME
FORMATO
Centros Comerciais
Retail Parks
Lisboa - Av. Liberdade
PORtugal
Lisboa - Chiado
Lisboa - Baixa
LOCALIZAÇÃO
€ 115,0
€ 120,0
€ 13,0
€ 140,0
RENDAS PRIME (€/m²/mês)
Porto - Clérigos
Porto - Baixa
Porto - Av. Aliados
€ 45,0
€ 85,0
€ 55,0
IA COMO FERRAMENTA DE RETALHO
Continua a ser o fator chave na estratégia de expansão das marcas As lojas físicas mantêm um papel central complementando a presença online
Reforçam a identidade e lifestyle da marca promovendo experiências imersivas que promovem a conexão com o cliente Interação com a comunidade local num ambiente culturalmente inspirador
“Hiperpersonalização” – A recolha de dados permite conhecer o cliente e antecipar a procura Automatização de todo o espaço de loja e melhoria operacional – exemplo “Smart Checkouts”
FlagshipS
Deixaram de ser apenas temporárias, passaram a ser estratégicas como forma de captar a atenção dos clientes Promovem o lançamento de novos conceitos e ajudam a dinamizar as marcas já existentes
pop-ups
O QUE PODE IMPULSIONAR O MERCADO DE RETALHO?
A oportunidade de transformar as ruas comerciais em espaços vivos e autênticos, organizados por atividades e marcas que se complementam, criando zonas com identidade própria que valorizam o tecido urbano e geram impacto positivo para lojistas, proprietários, visitantes e residentes.
A capacidade de mobilizar ou criar associações de lojistas, proprietários e entidades locais para construir, a partir de uma visão comum, uma estratégia comercial articulada que transforme o retalho numa verdadeira âncora dinamizadora da cidade.
JOÃO ESTEVES
Head of Retail
O comércio externo manteve uma trajetória de crescimento na primeira metade de 2025, com destaque para as exportações, que aumentaram 5% — um ritmo mais acelerado face aos 2% registados em 2024. Ainda assim, as importações cresceram de forma mais expressiva, com um avanço de 9% (face a 3% no ano anterior), contribuindo para o agravamento do défice comercial.
IMPORTAÇÕES
ARRENDAMENTO / VENDA
€50,1 mil milhões
6.500 m2
206.500 m2
€38,8 mil milhões
98%
(+5%)
(+9%)
(-50%)
(-24%)
COMÉRCIO INTERNACIONAL DE BENS
4,2%
3,3 milhões de m2
OFERTA TOTAL
MERCADO LOGÍSTICO DA GRANDE LISBOA
Fonte: INE; Cushman & Wakefield; IPI
Fonte: INE; excluindo combustíveis e lubrificantes; valores acumulados a junho
Após atingir um máximo histórico em 2024, a atividade ocupacional no mercado de industrial & logística registou uma desaceleração significativa, com 206.500 m² transacionados — uma quebra de 50% face ao período homólogo. A área média por transação fixou-se nos 6.500 m².
A Grande Lisboa concentrou 59% da absorção total, enquanto o Grande Porto representou 33%. A esmagadora maioria das operações (98%) correspondeu a transações de venda ou arrendamento, com apenas uma pequena fração dedicada a projetos desenvolvidos à medida dos ocupantes.
Fonte: Cushman & Wakefield; IPI
Reflete as novas zonas usadas no âmbito do IPI, cuja correspondência se encontra no mapa de rendas. A essas acrescem as zonas 17: Restante Norte, 18: Restante Centro, e 19: Restante Sul.
Tesla
Worten
Vieira de Castro - Produtos Alimentares
Plataforma Logística Pousos
Projeto Alegre S. João da Talha
Nova Nave Industrial
Armazém Logístico Santo Tirso
Parque Logístico Adarse
centro
Grande Lisboa
Grande Porto
REGIÃO
18
17
14
16.200
15.500
12.600
17.600
16.800
ÁREA COBERTA (m²)
ConfidenCial
IsKay Pet
Aviludo - Indústria e Comércio de Produtos Alimentares
HomyCasa
Estrada Vaza Borracha
Armazém Estrada das Laranjeiras
Panattoni Park Valongo
Logplace Azambuja
Unidade Industrial Maia
16
10
10.100
8.400
7.200
10.600
9
Reflects the new areas used within the scope of IPI, whose correspondence can be found on the rent map. Additionally, zones 17: Remaining North, 18: Remaining Center, and 19: Remaining South are included.
Entre os principais negócios registados no primeiro semestre de 2025, destacam-se o arrendamento de um armazém logístico com 17.600 m² em Santo Tirso, a ocupação pela Worten de 16.800 m² na Plataforma Logística do Adarse, no Sobralinho, o arrendamento de 16.200 m² na Plataforma Logística de Pousos, em Leiria, e a instalação da Tesla num espaço de 15.500 m² no Projeto Alegre, em São João da Talha.
Fonte: Cushman & Wakefield; IPI *Valores acumulados a junho
PRINCIPAIS EMPREENDIMENTOS LOGÍSTICOS INAUGURADOS
A taxa de desocupação no mercado logístico da Grande Lisboa manteve-se nos 4,2%, refletindo a persistente escassez de oferta de qualidade. Este cenário mantém-se apesar dos últimos quatro anos terem registado níveis excecionalmente elevados de construção, com uma média anual de cerca de 150.000 m² desde 2020. No primeiro semestre de 2025, foram concluídos 262.600 m² de novos espaços logísticos, dos quais 41% localizados na Grande Lisboa e 37% no Grande Porto. Entre os projetos concluídos, destaca-se o Panattoni Park Valongo e o Entreposto Logístico de Loures do Lidl. Atualmente, estão em construção cerca de 250.000 m² de novos espaços logísticos em Portugal, dos quais 87% já têm ocupação garantida. A atividade construtiva continua fortemente concentrada na Grande Lisboa, com 186.000 m², seguida pelas regiões do Oeste e Vale do Tejo, que somam 33.000 m². Entre os projetos logísticos mais relevantes atualmente em desenvolvimento, destacam-se a Plataforma Logística Lisboa Norte – Fase III, desenvolvida pela Merlin Properties, o Panattoni Park Lisbon-City em Loures e o Panattoni Park Lisboa-Santarém.
PRINCIPAIS EMPREENDIMENTOS LOGÍSTICOS EM CONSTRUÇÃO
Bloco Logístico de Almeirim (Mercadona) – Fase II
Plataforma Logística Lisboa Norte – Fase II
Entreposto Logístico de Loures
Plataforma Logística Crestins
Oeste e Vale do Tejo
Garcia Garcia
M7 Real Estate
Panattoni
Lidl
47.000
33.000
22.000
75.000
54.000
Panattoni Park Lisboa-Santarém
Plataforma Logística Lisboa Norte - Data Center
Plataforma Logística Lisboa Norte - Fase III
Panattoni Park Lisbon-City – Fase I
Centro Logístico de Canelas
13
Merlin Properties / Edge
Logicor
23.300
20.000
114.500
48.200
LOGÍSTICA URBANA
(LAST MILE)
€7-8/m2/mês
No primeiro semestre deste ano, verificou-se uma nova subida generalizada das rendas na Grande Lisboa, com os valores na zona Castanheira-Azambuja a atingirem os €5,50/m²/mês.
AMADORA - ODIVELAS €5,80-6,60/m2/mês
SINTRA NORTE €4,60-5,00/m2/mês
ZONA 9
OEIRAS - CASCAIS €5,75-6,75/m2/mê
MONTIJO - ALCOCHETE €4,20-4,75/m2/mês
CASTANHEIRA - AZAMBUJA €5,10-5,50/m2/mês
SACAVÉM - ALVERCA €5,50-6,10/m2/mês
PALMELA - SETÚBAL €4,00-4,20/m2/mês
CREL NORTE €4,40-4,70/m2/mês
€6,2-7/m2/mês
Rendas médias e Prime
No Porto, também se registaram aumentos, embora a renda prime na Zona 10 (Porto de Leixões/Aeroporto) tenha permanecido estável nos €5,75/m²/mês.
ZONA 13
GAIA - ESPINHO €4,35-5,35/m2/mês
ZONA 10
PORTO DE LEIXÕES - AEROPORTO €5,00-5,75/m2/mês
ZONA 11
VILA DO CONDE – PÓVOA DE VARZIM €4,45-5,15/m2/mês
ZONA 16
VALONGO €4,20-4,95/m2/mês
ZONA 14
SANTO TIRSO - TROFA €4,50-5,30/m2/mês
ZONA 15
PORTO ESTE €4,10-4,50/m2/mês
CRESCIMENTO DO E-COMMERCE EM PORTUGAL
NEARSHORING
Em Portugal, o consumo digital continua a crescer, com mais de 64% da população a fazer compras online, especialmente em zonas urbanas e entre os mais jovens. Os produtos mais procurados incluem vestuário, refeições, cosméticos e tecnologia. O crescimento do comércio online está a impulsionar a procura por armazéns urbanos e centros de distribuição de última milha, tornando terrenos dentro das cidades — como antigas unidades industriais — oportunidades estratégicas para reconversão logística.
A integração da inteligência artificial na logística representa um dos maiores desafios — e oportunidades — para as empresas. Com algoritmos preditivos e machine learning, é possível otimizar redes de distribuição, identificar localizações e canais que reduzem custos e tempos de entrega, e antecipar tendências de consumo. Esta capacidade de previsão estratégica permite posicionar operadores, marcas e investidores de forma mais competitiva, tornando a operação logística mais inteligente, eficiente e alinhada com as exigências do mercado.
O Nearshoring para Portugal tem forte potencial no curto e médio prazo, graças à sua localização estratégica entre Europa, África e América, infraestruturas modernas, mão de obra qualificada e acessível, estabilidade política, incentivos ao investimento e aposta em energia sustentável. Estes fatores tornam o país altamente competitivo e atrativo para empresas que procuram eficiência e fiabilidade.
Adaptação à inteligência artificial
O QUE PODE IMPULSIONAR O MERCADO DE INDUSTRIAL & LOGÍSTICA?
A crescente preferência dos operadores logísticos por grandes armazéns centralizados representa uma importante oportunidade estratégica para o mercado imobiliário industrial e logístico em Portugal. Estes espaços permitem ganhos significativos de eficiência, maior controlo sobre a cadeia de abastecimento e uma resposta mais ágil às exigências do omnicanal. Além disso, oferecem flexibilidade para incorporar tecnologias avançadas e acompanhar o crescimento dos negócios, tornando-se ativos altamente valorizados por retalhistas e operadores logísticos. Paralelamente, a procura por armazéns modernos e sustentáveis está a crescer, impulsionada por objetivos de sustentabilidade corporativa, exigências regulatórias e a necessidade de atrair talento. Instalações com boas condições de trabalho e soluções de eficiência energética não só reduzem custos operacionais, como reforçam a imagem das empresas junto de consumidores, investidores e parceiros. Este contexto abre espaço para o desenvolvimento e reconversão de ativos logísticos em Portugal, alinhados com as novas exigências do mercado global.
As tarifas impostas pelos EUA a produtos portugueses representam um desafio estratégico. A redução da competitividade das exportações, especialmente em setores como vinhos, azeite e têxteis, pode levar à reconfiguração das cadeias de distribuição e à necessidade de adaptar infraestruturas logísticas. A incerteza comercial e a pressão sobre as margens exigem soluções mais flexíveis, eficientes e resilientes, reforçando o papel da logística como motor de competitividade internacional.
SÉRGIO NUNES
Head of Industrial & Logistics
A atividade turística em Portugal manteve um desempenho positivo durante o início de 2025, com um aumento transversal dos principais indicadores, apesar do abrandamento natural do ritmo de crescimento face aos últimos anos. Até julho de 2025, o número de hóspedes e dormidas registou aumentos homólogos de 4% e 3%, respetivamente. A procura por parte de turistas estrangeiros manteve-se um fator preponderante, sendo responsáveis por mais de 70% das dormidas . Destaca-se o mercado do Reino Unido, que continuou a liderar em termos de representatividade, com 18% das dormidas de estrangeiros, e o mercado norte-americano, que registou o maior crescimento homólogo (+5%) entre os cinco principais mercados emissores. Em termos geográficos, a maioria das regiões do país registaram aumentos nas dormidas, sendo os mais expressivos na região Norte (+7%), na Península de Setúbal, no Alentejo e na Madeira (6% cada). Em contraste, a Grande Lisboa e a região do Oeste e Vale do Tejo registaram uma subida mais moderada (+1%) e o Algarve ficou em linha com o período homólogo. Esta tendência reflete uma maior diversificação da procura, com os visitantes a procurarem destinos alternativos dentro do território português.
TURISTAS
DORMIDAS
REVPAR
PROVEITOS GLOBAIS
TAXA DE OCUPAÇÃO (QUARTO)
14,5 milhões
37,3 milhões
€3.381 milhões
€77,0
63,7%
(+4%)
(+3%)
(+7%)
(=)
YTD July
11
Em estabelecimentos de alojamento turístico
INDICADORES TURÍSTICOS
Fonte: INE; Turismo de Portugal
Valores acumulados a julho
8
OFERTA FUTURA POR REGIÃO
Os proveitos da operação hoteleira continuaram a registar um desempenho robusto, com um aumento de 9% face ao mesmo período de 2024. O RevPAR (Revenue per Available Room) subiu 7%, atingindo os €77,0, enquanto a taxa de ocupação por quarto fixou-se nos 63,7%, ficando em linha com o mesmo período do ano anterior (63,5%).
DORMIDAS E REVPAR POR REGIÃO
No que respeita ao RevPAR por região, o maior crescimento registou-se na Madeira (+21%), seguido da região Centro e da Península de Setúbal, ambas com um aumento de 10%.
Por seu lado, o segmento de Alojamento Local foi responsável por 6,8 milhões de dormidas e 2,9 milhões de hóspedes nos primeiros sete meses de 2025, representando um crescimento homólogo de 1% em ambos os indicadores. Os proveitos totais do segmento registaram um crescimento significativo de 18%, situando-se nos €354 milhões; com o RevPAR a registar uma ligeira subida de 1%, para os €41,8.
Norte
Centro
Península de Setúbal
Alentejo
Algarve
Açores
Madeira
NOVA OFERTA
Em termos de oferta, até junho de 2025 entraram em operação perto de 50 novos hotéis, acrescentando 2.470 quartos à oferta nacional. Mais de metade das inaugurações correspondeu a hotéis de 4 estrelas (53%), seguindo-se a categoria de 5 estrelas que representou 19% das novas aberturas, refletindo a crescente procura por uma experiência de alojamento de qualidade elevada. Os concelhos de Lisboa e Porto concentram quase metade desta nova oferta, com mais de 20 novas unidades hoteleiras e um total de 1.190 quartos. Entre as maiores aberturas, destacam-se duas unidades de 4 estrelas, o The Social Hub (Porto), com 270 quartos e o The Editory by the Sea Lagos com 210 quartos e ainda uma unidade de 3 estrelas, o B&B Hotel Porto Centro Massarelos, com 180 quartos.
PRINCIPAIS ABERTURAS
+50
Hotéis inaugurados em 2025
+2.470
Novos quartos
Fonte: Cushman & Wakefield; Turismo de Portugal (RNET)
HOTEL
B&B Porto Centro Massarelos
The Log Porto Hotel
The Social Hub
The Editory by the Sea Lagos
The Westin Salgados Beach Resort
B&B
Piamonte Hotels
Westin Hotels & Resorts
TSH Porto
The Editory Collection Hotels
OPERADOR
Albufeira
Lagos
CIDADE
3 estrelas
4 estrelas
5 estrelas
CATEGORIA
180
160
270
210
The Editory Residence Lagos - Ponta da Piedade Sun Cliffs Resort
The Vinea Collection Hotel
Tivoli Kopke Porto Gaia Hotel
Mercure Ponta Delgada Azores
Vila Galé Collection Ponte de Lima Vineyards
Vila Galé
Tivoli Hotels & Resorts
Accor Hotels
Monção
Ponte de Lima
Vila Nova de Gaia
Ponta Delgada
70
150
80
Nº QUARTOS
Quanto à oferta futura, encontram-se em fase de projeto e/ou construção 116 novos projetos hoteleiros, que somam um total de 12.400 quartos, com abertura prevista até 2028. Esta nova oferta demonstra uma clara aposta na qualificação da hotelaria, com uma maior concentração de unidades de 4 e 5 estrelas (39% e 45%, respetivamente) e com os projetos previstos para os concelhos de Lisboa e Porto a representarem 40% do total desta oferta futura. Destaca-se também a região do Algarve com mais de 10 unidades hoteleiras previstas para os próximos 3 anos, representando 17% do total.
Em 2025, a cidade de Lisboa continuou a receber a maior parte dos turistas desembarcados em território nacional. Entre janeiro e julho desembarcaram mais de 10,4 milhões de passageiros no Aeroporto Humberto Delgado, um aumento de 3% quando comparando com o período homólogo. De destacar também o turismo de cruzeiros na cidade de Lisboa, onde se registaram 370 mil passeiros nesse período, um crescimento de 12% face ao ano anterior. Durante esse período, a capital registou 7,4 milhões de dormidas em estabelecimentos hoteleiros, representando um ligeiro crescimento de 1% quando comparado com período homólogo. Consequentemente, os indicadores de operação de Lisboa registaram evoluções positivas, com aumento do RevPAR para os €114,5 e uma taxa de ocupação que se situou nos 73,5%, ficando praticamente em linha com o ano anterior.
10,4 milhões
7,4 milhões
73,5%
€114,5
Ao nível de novas aberturas, foram inaugurados 15 novos estabelecimentos hoteleiros, totalizando 430 quartos, com mais de 40% dos quais em unidades de 3 estrelas. Até 2028, está prevista a abertura de mais de 30 novos hotéis, que acrescentarão 3.700 camas à oferta da cidade, com maior preponderância da oferta de 5 e 4 estrelas (44% e 38% respetivamente). Entre os projetos em destaque estão o Radisson RED Lisbon Olaias (4 estrelas), com 290 quartos, e o SkyView Lisboa Hotel (4 estrelas), com 230 quartos.
AEROPORTOS
CRUZEIROS
TAXA DE OCUPAÇÃO
TURISTAS DESEMBARCADOS
(+1%)
(+0,9 p.p.)
(+1,9%)
370 mil
(+12%)
Valores acumulados a julho. Dados de dormidas, taxa de ocupação e RevPAR são referentes a estabelecimentos hoteleiros.
LISBOA
Fonte: INE; APL
4,8 milhões
2,9 milhões
66,6%
€84,2
Ao longo do primeiro semestre a cidade Invicta contou com 7 novas aberturas de unidades hoteleiras, num total de 770 quartos, maioritariamente na categoria de 4 estrelas. Quanto à oferta futura, prevê-se a conclusão de 15 novos hotéis nos próximos três anos, totalizando 1.180 quartos, destacando-se novamente a categoria de 4 estrelas (62%). Entre as aberturas previstas, destaque para o Meliá Porto Boavista (5 estrelas) com 220 quartos e para o Hotel Garrett (4 estrelas) com 190 quartos.
(+8%)
(+0,8 P.P.)
(+3,6%)
142 mil
(+51%)
PORTO
Nos primeiros meses de 2025, os turistas desembarcados na região do Porto mantiveram uma tendência ascendente. O aeroporto Francisco Sá Carneiro registou um aumento de 5% no volume de tráfego entre janeiro e julho, enquanto o porto de Leixões observou um incremento significativo de 51% face ao ano anterior, totalizando cerca de 142 mil passageiros. O número de dormidas em unidades hoteleiras nesta geografia aumentou 8%, para 2,9 milhões, com a subida do RevPAR para €84,2 enquanto a taxa de ocupação se situou em 66,6%, ligeiramente acima do ano anterior.
12
Qualificação da oferta e valorização do produto turístico
Investimento em hotelaria
Trajetória crescente da qualificação da oferta turística nos centros urbanos, e surgimento de conceitos alicerçados na natureza, slow living, e autenticidade dos locais como a definição de luxo Incremento da perceção de valor do destino turístico – Portugal e suas regiões
Consagração da hotelaria como classe de ativo de investimento Aumento das fontes de capital e diversificação do perfil de investidor ativo no setor hoteleiro Consolidação de plataformas operativas, e parcerias entre capital e entidades de gestão
O QUE PODE IMPULSIONAR O MERCADO DE HOTELARIA?
Será a dimensão do país, tão frequentemente referida como impeditiva de incremento de competitividade internacional, capaz de potenciar a qualidade da oferta turística?
Como atrair talento e manter a recorrência de recursos humanos qualificados, orientados e motivados para prestar um serviço alinhado com os conceitos dos hoteleiros e com as expectativas de quem nos visita, num contexto marcado por vários desafios — desde as limitações operacionais do aeroporto de Lisboa, que podem afetar a conectividade e o fluxo turístico, até à pressão sobre os custos operacionais, à escassez de habitação acessível para trabalhadores e à crescente exigência dos visitantes?
GONÇALO GARCIA
Head of Hospitality
Nº FOGOS VENDIDOS
TEMPO MÉDIO DE ABSORÇÃO
PREÇO MÉDIO
TAXA MÉDIA DE DESCONTO E REVISÃO
NOVO
870
(-13%)
TOTAL
5.250
(+21%)
€7.110/m2
(+6%)
€5.060/m2
-4%
-7%
10 meses
6 meses
920
(+35%)
3.160
(+23%)
€4.170/m2
€3.570/m2
-3%
-6%
7 meses
Novos e usados
VENDA DE APARTAMENTOS
Fonte: SIR Ci
LICENCIAMENTO DE PROJETOS RESIDENCIAIS
Segundo os dados do SIR / Confidencial Imobiliário (SIR Ci), o mercado residencial português registou uma dinâmica significativa no primeiro semestre de 2025. O número de apartamentos vendidos aumentou 19% face ao período homólogo, totalizando 51.600 unidades. Paralelamente, o preço médio por metro quadrado subiu 13%, atingindo os €3.015/m². Este crescimento foi impulsionado, em grande parte, pelas garantias públicas do Estado, que desempenharam um papel determinante na facilitação do acesso à habitação por parte dos jovens. Ao permitir o financiamento integral da aquisição da primeira casa, estas garantias estimularam a procura, especialmente nas áreas metropolitanas de Lisboa e Porto. Apesar do aumento da atividade, o desequilíbrio estrutural entre oferta e procura manteve-se, agravado pela escassez de construção nova direcionada para o segmento médio. Esta limitação continua a ser o principal fator de pressão sobre os preços de venda, contribuindo para a sua valorização contínua. De acordo com o Banco de Portugal, no primeiro semestre de 2025 foram concedidos €13,4 mil milhões em crédito à habitação a particulares, o que representa o valor semestral mais elevado desde o início dos registos. Este montante traduz um crescimento homólogo de 21%, confirmando a forte dinâmica no mercado residencial.
Percentagens correspondem à variação homóloga dos indicadores.
VENDA
Fonte: Pipeline Imobiliário Ci
VALORES DE VENDA DE APARTAMENTOS
No concelho de Lisboa, os valores de transação de apartamentos — novos e usados — registaram uma subida homóloga de 8%, fixando-se nos €5.060/m². Nos fogos novos, o crescimento foi ligeiramente inferior, situando-se nos +6%. Entre todas as zonas da cidade, o Centro Histórico apresentou os preços mais elevados, com €6.310/m², seguido da zona Tradicional, onde os valores médios atingiram os €5.810/m². Ao contrário do que se verificou no ano anterior, os valores médios de venda aumentaram em todas as zonas de Lisboa durante o primeiro semestre de 2025, refletindo uma valorização generalizada do mercado residencial. Relativamente à oferta futura, considerando o período entre janeiro e junho de 2025, a capital continuou a registar uma contração no volume de projetos residenciais licenciados (-21%), e um aumento de 50% nos projetos submetidos para licenciamento.
VALORES DE APARTAMENTOS
15
Diferença entre o preço final de venda e o valor inicial de oferta do imóvel
Fonte: Cushman & Wakefield; SIR Ci
Fonte: SIR Ci *Valor semestral acumulado a junho
RIBEIRINHA €4.970 / m2
PERIFÉRICAS €3.950 / m2
TRADICIONAL €5.810 / m2
AVENIDAS NOVAS €5.700 / m2
PARQUE DAS NAÇÕES €5.440 / m2
OUTRAS ZONAS €4.340 / m2
CENTRO HISTÓRICO €6.310 / m2
NOVAS ZONAS €4.760 / m2
No Porto os valores de venda de apartamentos registaram um aumento de 12%, para os €3.570/m², registando também uma subida homóloga de 1% entre as unidades novas. A zona do Centro Histórico passou a observar os valores mais elevados (€3.860/m²), com a zona da Foz a ter a maior quebra homóloga (-21%), para os €3.620/m². Relativamente à oferta futura, considerando os primeiros seis meses do ano, o concelho verificou um aumento tanto no volume de projetos licenciados (+12%) como nos projetos submetidos para licenciamento (+7%).
Source: SIR Ci *Valor semestral acumulado a junho
PERIFÉRICAS €3.370 / m2
ANTAS €3.520 / m2
FOZ €3.620 / m2
CENTRO HISTÓRICO €3.860 / m2
RIBEIRINHA €3.650 / m2
Nº FOGOS arrendados
RENDA MÉDIA MENSAL CONTRATADA
130
(+14%)
1.570
(+10%)
€23,0/m2
(-5%)
€18,8/m2
(1%)
-5%
3 meses
60
(+2%)
300
(+20%)
€15,3/m2
2 meses
ARRENDAMENTO DE APARTAMENTOS
Durante o primeiro semestre de 2025, o segmento de arrendamento privado (PRS – Private Rented Sector) manteve o desequilíbrio entre oferta e procura, segundo os dados do SIR Ci. Ao contrário do que se verificou em 2024, registou-se um aumento de 9% no número de apartamentos arrendados a nível nacional, totalizando 5.180 unidades. O valor médio contratualizado manteve-se estável nos €15/m²/mês. Apesar da escassez de oferta continuar a despertar o interesse de alguns promotores na criação de projetos de raiz para arrendamento (BTR – Build to Rent), a limitada viabilidade financeira e a falta de confiança no enquadramento legal do setor permanecem como obstáculos decisivos. Como resultado, a maior parte dos projetos futuros anunciados neste segmento continua a ser de iniciativa pública. Um dos primeiros grandes projetos de Build to Rent em Portugal foi recentemente anunciado: o Jardins do Oriente, promovido pela Ageas em parceria com a Câmara Municipal do Porto, prevê a construção de 124 habitações destinadas ao arrendamento acessível.
Na cidade de Lisboa, a renda média contratada desceu ligeiramente para €18,8/m², refletindo uma quebra de 1% face ao mesmo período do ano anterior. Nos imóveis novos, a descida foi mais acentuada, com uma redução de 5%, fixando-se nos €23/m²/mês. O Centro Histórico manteve-se como a zona mais valorizada, registando um ligeiro aumento de 2% em relação ao primeiro semestre de 2024. No concelho do Porto, os valores de arrendamento de apartamentos registaram um ligeiro aumento de 1% no primeiro semestre de 2025, fixando-se nos €15,3/m²/mês, em comparação com o mesmo período de 2024. Nos imóveis novos, a renda média subiu para €18,8/m²/mês, refletindo um crescimento homólogo de 10%. À semelhança do mercado de compra e venda, os valores de arrendamento mais elevados passaram a verificar-se no Centro Histórico, que registou também o maior aumento homólogo, com uma valorização de 8% nos preços praticados.
ARRENDAMENTO
VALORES DE ARRENDAMENTO DE APARTAMENTOS
RIBEIRINHA €18,9 / m2 / mês
PERIFÉRICAS €16,9 / m2 / mês
TRADICIONAL €20,3 / m2 / mês
AVENIDAS NOVAS €18,8 / m2 / mês
NOVAS ZONAS €16,7 / m2 / mês
PARQUE DAS NAÇÕES €18,6 / m2 / mês
OUTRAS ZONAS €19,2 / m2 / mês
CENTRO HISTÓRICO €22,2 / m2 / mês
PERIFÉRICAS €13,6 / m2 / mês
ANTAS €15,3 / m2 / mês
FOZ €15,7 / m2 / mês
CENTRO HISTÓRICO €17,1 / m2 / mês
RIBEIRINHA €14,7 / m2 / mês
Os segmentos de residências para estudantes e Co-Living continuam a ser marcados por uma oferta limitada face a uma procura crescente. No que diz respeito à oferta privada, até agosto de 2025 foram concluídas cinco novas unidades, totalizando cerca de 1.400 camas. Entre os projetos mais relevantes destacam-se as unidades Micampus Lumiar e Alta de Lisboa, com um total de 630 camas, o The Social Hub – Porto Bonjardim com cerca de 400 camas (misto hotel e alojamento de longa duração para estudantes), e o Milestone Olaias, que acrescentou 330 camas à oferta existente. O rácio de camas por estudante a nível nacional manteve-se estável nos 7%, com os operadores privados a reforçarem ligeiramente o seu peso, representando atualmente 42% da oferta total. No caso do Porto, onde o rácio sobe para 9%, os operadores privados já representam 75% da oferta, evidenciando uma maior predominância deste tipo de investimento na cidade.
30.990
7%
42%
Capacidade total (nº camas)
Operadores Privados
Rácio cama / estudante
Rácio entre número de camas e total de estudantes inscritos no ensino superior
RESIDÊNCIAS DE ESTUDANTES / CO-LIVING
(Nacional)
5.1%
(Lisboa)
9.0%
(Porto)
ABERTURAS
19
Próximos 3 anos
A forte procura continua a atrair operadores privados e a incentivar a mobilização de investimento público para o segmento de alojamento estudantil, com destaque para o Plano Nacional para o Alojamento no Ensino Superior (PNAES), financiado através do Plano de Recuperação e Resiliência (PRR). Neste contexto, a oferta prevista para os próximos três anos ascende atualmente a cerca de 8.500 camas. Parte destes projetos estava inicialmente prevista para conclusão em anos anteriores, mas sofreu atrasos na execução. Entre os projetos privados futuros, destacam-se o Mosteiro de Santa Maria em Lisboa, com 780 camas, e o Xior Boavista no Porto, que acrescentará 500 camas à oferta existente.
PRINCIPAIS ABERTURAS PRIVADAS
PRINCIPAL OFERTA FUTURA PRIVADA
RESIDÊNCIA
Milestone Olaias
Micampus Alta de Lisboa
Micampus Lumiar
The Social Hub - Porto Bonjardim
Panorama
Milestone
Micampus
2Live
LISBOa
Covilhã
Lisboa
330
220
30
410
400
Nº CAMAS
The Social Hub - Lisbon Carcavelos
PBSA project Almada
Mosteiro de Santa Maria
Xior Boavista
Micampus Ajuda
Promotor Privado
Alea Capital
University Hub
Cascais
Almada
290
780
500
No segmento das residências sénior, a capacidade total continua a crescer, tendo atingido as 106.760 camas. No entanto, o ritmo de novas aberturas não tem acompanhado o envelhecimento da população, o que contribui para que o rácio de cobertura se mantenha nos 14%. A atividade dos operadores privados continua a ser impulsionada pela elevada taxa de ocupação e pela escassez de projetos com padrões de qualidade elevados. No primeiro semestre de 2025, destacaram-se as aberturas do grupo emeis, com duas novas unidades em Coimbra e Sintra, oferecendo 120 e 114 camas, respetivamente. Para os próximos três anos, está prevista a conclusão de mais 330 camas por parte dos principais operadores privados, distribuídas por dois projetos em Cascais e um em Famalicão.
106.760
93%
14%
Taxa de Ocupação
20
Rácio entre número de camas e população com mais de 80 anos de idade; população estimada de 2024 (Fonte: INE).
25%
Rácio de equipamento
RESIDÊNCIAS ASSISTIDAS
Fonte: GEP; INE; ACSS
OFERTA
PRINCIPAL OFERTA FUTURA DE OPERADORES PRIVADOS
ABERTURAS DE OPERADORES PRIVADOS
21
Fonte: Gabinete de Estratégia e Planeamento – Carta Social (exclui Madeira e Açores)
Residência Assistida Rio Mondego
Residência Assistida Jardins de Santo António
Emeis
Coimbra
Sintra
120
110
Famalicão Central Park
Lifento Cascais
STGT
Neurostate Home
Famalicão
Amera Estoril
Amera
90
Preços históricos e acesso limitado a habitação
Residências para Idosos: entre a necessidade crescente e os desafios operacionais
A tendência dominante no mercado residencial em Portugal é marcada por preços historicamente elevados, impulsionados pela forte procura e pela persistente escassez de oferta habitacional. Em áreas como a Grande Lisboa, os aumentos anuais ultrapassam os 8%, com picos superiores a 16% em algumas regiões. Esta dinâmica está a tornar cada vez mais difícil o acesso à habitação, tanto na compra como no arrendamento, especialmente para jovens e famílias da classe média.
A escassez de oferta de alojamento estudantil, aliada ao ritmo lento de novos projetos e à ausência de um mercado tradicional de arrendamento, está a dificultar o acesso à habitação para estudantes e jovens profissionais. O crescente interesse dos investidores intensifica a concorrência pelas poucas oportunidades disponíveis, posicionando o setor de residências para estudantes como uma das principais apostas do mercado.
Com o maior envelhecimento da população, a oferta de residências assistidas para idosos continua muito abaixo das necessidades, o que tem incentivado o desenvolvimento de projetos privados com serviços de qualidade. O crescimento do segmento continua ameaçado pela escassez de profissionais qualificados e pela dificuldade da maioria das famílias portugueses em pagar os valores mensais elevados.
Residências para estudantes em alta
O QUE PODE IMPULSIONAR O MERCADO DE LIVING?
O modelo Build-to-Rent (BTR) tem potencial para aumentar significativamente a oferta de habitação no mercado de arrendamento. No entanto, o seu desenvolvimento continua travado por uma carga fiscal elevada sobre novos projetos que não estejam enquadrados no Programa de Arrendamento Acessível, bem como por uma legislação do arrendamento pouco ajustada à realidade atual. Soma-se a isto a falta de confiança na justiça, especialmente na proteção dos senhorios e em casos de incumprimento de pagamento. Apesar dos esforços públicos para promover o arrendamento acessível, estes projetos não serão suficientes para responder à elevada procura por habitação a preços compatíveis com os rendimentos da maioria das famílias. Por isso, é essencial que o mercado privado também contribua com soluções viáveis e sustentáveis.
A ausência de políticas públicas mais ambiciosas e de uma colaboração eficaz entre os setores público e privado.
MANUEL MAGALHÃES
Head of Development & Living
Aquisições de edifícios para reabilitação ou terrenos para promoção
PRINCIPAIS TRANSAÇÕES DE PROMOÇÃO E REABILITAÇÃO URBANA
27
Entre as principais operações de investimento no setor de promoção e reabilitação urbana no primeiro semestre de 2025, destacam-se a venda dos terrenos para desenvolvimento do Monte Rei Golf & Country Club em Vila Real de Santo António pela Arrow por um valor estimado de €40-50 milhões e a venda do Talaíde Parque pela Finangeste, por um valor estimado de €20-25 milhões.
28
Baseada em fontes internas e públicas
TIPO
Edifício
Terreno
Antiga Fábrica Carnaxide
Antiga Fábrica Olhão
Terreno Parque das Nações
Monte Rei Golf & Country Club
Talaíde Parque
ATIVO
Oeiras
Olhão
Vila Real de Santo António
CONCELHO
9.000
n.a.
8.000
108.640
ÁREA (m2)
1.250
VALOR (€/m2)
24-27
9-11
40-50
20-25
VALOR (M€)
PROMOÇÃO & REABILITAÇÃO URBANA
22
PROJETOS IMOBILIÁRIOS EM LICENCIAMENTO
Relativamente à oferta futura, entre janeiro e junho de 2025 foram submetidos a licenciamento em Portugal Continental 5,4 milhões de m² distribuídos por cerca de 12.500 projetos, refletindo aumentos em relação ao período homólogo de 11% e 6%, respetivamente. A maioria da área submetida a licenciamento corresponde ao uso residencial (66%) e ao desenvolvimento de construção nova (75%). Quanto ao tipo de construção, a preponderância dos projetos novos variou consoante o setor em questão, representando 85% da área submetida a licenciamento no setor residencial e 71% no setor de escritórios.
Fonte: Pipeline Imobiliário Ci *Valores acumulados a junho
LICENCIAMENTO DE PROJETOS IMOBILIÁRIOS
Entre janeiro e junho de 2025 o licenciamento de projetos imobiliários por área de construção na capital registou uma trajetória positiva ao período homólogo, com um aumento expressivo da área em licenciamento (+67%), registando por outro lado uma quebra de 5% da área total dos projetos licenciados.
362.000 m2
(+67%)
299.700 m2
Licenciados
Em licenciamento
Entre os projetos em licenciamento, apesar da contínua prevalência do setor residencial, com 151 mil m², destaque também para o setor de escritórios, que registou o maior aumento homólogo, para os 132 mil m², mais do que duplicando a área submetida a licenciamento no mesmo período de 2024. Relativamente aos projetos licenciados, o setor residencial representou cerca de metade da área total, com 150 mil m² e no setor de escritórios observou-se o maior crescimento (+40%), para 49 mil m². Relativamente ao tipo de construção, manteve-se a prevalência das obras em edificado, agregando 53% da área licenciada.
PROJETOS IMOBILIÁRIOS LICENCIADOS
Os custos de desenvolvimento registaram subidas em todos os segmentos, com os valores médios praticados (sem IVA) em Lisboa para habitação a variar entre os €1.500/m² e mais de €2.500/m² na construção nova, e entre os €1.850/m² e acima de €3.000/m² nos projetos de reabilitação, com base em dados indicativos recolhidos junto do mercado.
CUSTOS DE CONSTRUÇÃO POR SEGMENTO
Fonte: MAP Group
ALTO
MÉDIO
LUXO
€2 000/m2
> €2 500/m2
€1 500/m2
CONSTRUÇÃO NOVA
€2 550/m2
> €3 000/m2
€1 850/m2
REABILITAÇÃO
No que se refere à nova oferta na cidade do Porto, um total de 273 mil m² foram licenciados até junho de 2025, representando um aumento de 29% face ao ano anterior. Por outro lado, os projetos submetidos a licenciamento verificaram uma ligeira quebra homóloga, totalizando 244 mil m². Nos projetos em licenciamento, manteve-se o domínio do setor residencial a registar um aumento de 7% para os 153 mil m², seguido do setor de escritórios que cresceu 9% para os 32 mil m², com os restantes setores a registarem quebras face ao período homólogo. No que se refere à nova oferta licenciada, o setor residencial manteve também a preponderância, representado 69% da área total, verificando-se um domínio das obras em edificado, que agregaram 61% da área licenciada.
243.500 m2
(-1%)
273.200 m2
(+29%)
Também na Invicta os custos de desenvolvimento sofreram ligeiras subidas em todos os segmentos, com os valores (sem IVA) para habitação a variar entre os €1.300/m² e mais de €2.100/m² na construção nova e entre os €1.600/m² e acima de €2.600/m² nos projetos de reabilitação, com base em dados indicativos recolhidos junto do mercado.
€1 750/m2
> €2 100/m2
€1 300/m2
€2 100/m2
> €2 600/m2
€1 600/m2
A escassez de habitação acessível, sobretudo para a classe média, afirma-se como a principal tendência que continuará a moldar o setor da promoção residencial em Portugal nos próximos meses. A procura continua a superar largamente a oferta, pressionando os preços e impactando diretamente as famílias. Este desequilíbrio resulta de um conjunto de fatores estruturais — elevados custos de construção, excesso de burocracia, carga fiscal significativa e a ausência de incentivos eficazes — que dificultam a resposta do mercado. Nos segmentos de escritórios e de industrial e logística, a promoção de edifícios modernos, sustentáveis e tecnologicamente avançados — concebidos para maximizar a eficiência operacional, proporcionar uma experiência centrada no utilizador e atrair talento — está a consolidar-se como a principal tendência do imobiliário comercial no curto e médio prazo.
ENTRE ESCASSEZ E INOVAÇÃO
O QUE PODE IMPULSIONAR O MERCADO DE PROMOÇÃO?
A capacidade de acelerar o desenvolvimento de projetos residenciais inovadores, sustentáveis e eficientes, com foco em soluções modulares, digitalização de processos e aposta nas áreas periféricas dos grandes centros urbanos. Os promotores que sejam capazes de superar entraves legais e técnicos e responder à procura de casas eficientes e mais acessíveis estarão bem posicionados para beneficiar do momento positivo do mercado e da elevada procura.
Conseguir aumentar a oferta de habitação acessível num contexto de elevada carga fiscal, licenciamentos complexos e morosos e custos elevados de construção. Sem políticas públicas eficazes, incentivos fiscais e simplificação burocrática, a pressão sobre os preços e a exclusão de muitos portugueses do acesso à habitação vão persistir, dificultando o equilíbrio e no limite a sustentabilidade do setor.
Após quatro anos de estabilização em níveis reduzidos, o volume de investimento registado no primeiro semestre de 2025 evidencia uma recuperação expressiva, totalizando €1.260 milhões — um crescimento homólogo de 70%. Este desempenho representa o melhor primeiro semestre dos últimos cinco anos. Caso o ritmo dos dois primeiros trimestres se mantenha, o ano poderá encerrar com um volume de investimento superior ao de 2024, sinalizando uma possível retoma do mercado. As cinco maiores operações representaram metade do montante investido, com o valor médio por transação a situar-se nos €29 milhões, num total superior a 40 operações. A distribuição de capital por setor refletiu o forte dinamismo dos segmentos de Retalho e Hotelaria, que concentraram, respetivamente, 47% e 27% do total investido no período. O capital estrangeiro manteve-se predominante, representando 65% do investimento total — ligeiramente abaixo da média dos últimos cinco anos (68%). A Europa foi responsável por 90% deste montante, com os mercados espanhol e britânico a contribuírem, em conjunto, com 53% do volume estrangeiro.
VOLUME TOTAL
Investimento Internacional
RetalHO
€1.260 milhões
(+70%)
65%
INVESTIMENTO EM IMOBILIÁRIO COMERCIAL
INVESTIMENTO POR TRIMESTRE
Com €587 milhões aplicados, o setor de retalho destacou-se pela maior operação do ano até ao momento: a aquisição de 50% do Norteshopping pela Sierra Prime, por um valor estimado entre os €300 e os €350 milhões. Outras transações relevantes incluem a venda de O Nosso Shopping pela Trajano à Axis RE / L Catterton por €79 milhões e a compra do Forum Madeira pela Castellana Properties à DWS por €63 milhões. A hotelaria reforçou o seu peso no mercado de investimento, representando 27% do volume total, com €340 milhões transacionados. Entre os negócios mais relevantes destacam-se a venda do Hotel Miragem de Cascais pelo Grupo José Cristóvão à Ibervalles / ARD Investment & Development por €125 milhões e duas aquisições pela Arrow Global – o Anantara Vilamoura Resort, vendido pela Minor Hotels e o Tróia Resort, vendido pela Sonae.
DISTRIBUIÇÃO DO INVESTIMENTO POR SETOR
PRINCIPAIS TRANSAÇÕES DE INVESTIMENTO
Ou €/quarto em hotelaria e €/cama em residências de estudantes. Em caso de intervalo na coluna “Valor (M€)”, o cálculo deste indicador tem por base o valor médio do intervalo.
23
Or €/key in hospitality. In case of a range in the “Value (M€)” column, the calculation of this indicator is based on the range’s average value.
Retalho
Hotel Miragem Cascais
Nosso Shopping
NorteShopping (50%)
Vila Real
Matosinhos
200 quartos
22.270
Grupo José Cristovão
Trajano (Socimi DWS)
Nuveen
VENDEDOR
Ibervalles | ARD Investment & Development
Axis RE (L Catterton)
Sierra Prime
COMPRADOR
125
79
300-350
625,000
3,480
7,20%
9,00%
YIELD (%)
SETOR
Hotéis
Anantara Vilamoura Resort
Loulé
280 quartos
Minor Hotels
Arrow
70-80
>€635.590
Rua Ramalho Ortigão, 51 – Antiga sede Santander
10.500
Incus
60-65
5,950
6,25-6,75%
Forum Madeira
Funchal
21.470
DWS
Castellana Properties
63
2,910
8,5-9,0
Escritórios
Fidelidade - Calhariz 1
15.080
FS Capital (Cerberus)
Savills IM
5.170
Tróia Resort
Grândola
160 uartos
Sonae
45-50
€460.120
Portefólio Douro Royal Valley Hotel & SPA e Douro Palace Hotel Resort & SPA
Baião
130 quartos
Jase Hotels
Explorer Investments
40
310,080
Alternativos
Residência Estudantes Hines Asprela
570 camas
Hines
35-45
>€2.010
As taxas de rentabilidade nos setores de escritórios e centros comerciais mantiveram-se estáveis ao longo da primeira metade de 2025. Em contraste, os segmentos de comércio de rua e industrial destacaram-se pelo seu desempenho robusto, registando uma compressão de 50 e 25 pontos base (b.p.), respetivamente.
Fonte: Cushman & Wakefield *2º trimestre de 2025
YIELDS PRIME
O setor de escritórios representou 13% do total investido, com um volume de €163 milhões. Destaque para a aquisição da antiga sede do Banco Santander — atualmente um edifício multi-tenant — pelo BPI GA à Incus, numa operação avaliada entre €60 e €65 milhões. A área de living representou 3% do volume total, com destaque para o segmento de residências para estudantes. A maior operação envolveu a entrada da Hines no mercado português, através da compra de uma residência de estudantes em construção na Asprela num valor entre €35-45 milhões. Já em setembro, foi concluída uma das maiores transações de investimento neste segmento em Portugal: a compra do portefólio da Livensa pela Nido Living por um valor a rondar os €300 mihões24. Por fim, o setor industrial e logístico aumentou ligeiramente o seu peso no investimento global, refletindo de forma expressiva a escassez de oferta de qualidade. Este segmento representou 10% do volume total, com transações no valor de €126 milhões.
Yields Prime
PERSPETIVAS
As projeções para 2025 sugerem a continuidade da tendência de crescimento moderado do investimento em imobiliário comercial, com as estimativas a apontarem para um volume superior a €2.500 milhões, traduzindo um crescimento homólogo de 3%. Neste cenário, a compressão das yields prime observada no setor de retalho no final do ano passado poderá estender-se a outros setores.
Recuperação gradual da atividade transacional ao longo da segunda metade de 2025 e do ano de 2026...
Mercados de dívida
...se as incertezas geopolíticas mundiais se atenuarem e se as políticas protecionistas impostas pelos EUA não tiverem um forte impacto no comércio internacional:
...mas ainda com margem para fundos abertos, fundos de pensões e family offices domésticos (transações de menor volume, sem recurso a dívida).
(Tanto para aquisição como para refinanciamento) saudáveis. Soluções múltiplas, vindas tanto da banca tradicional como de outros players de dívida estruturada.
Retoma progressiva do protagonismo dos grandes investidores internacionais...
Yields de referência a comprimir, depois de um período de expansão e estabilização nos últimos anos. Este efeito será particularmente notório nas classes de ativos mais procuradas, com o consequente aumento de valor (também suportado por aumentos pontuais das rendas prime para os melhores ativos). Ativos novos / remodelados com excelente desempenho ESG resistem melhor.
O QUE PODE IMPULSIONAR O MERCADO DE INVESTIMENTO?
Um quadro legal e fiscal mais favorável ao desenvolvimento do Build to Rent poderá fazer explodir um setor do investimento imobiliário que é incontornável na Europa, mas que tem muito pouca expressão em Portugal.
Apesar da boa saúde dos mercados ocupacionais, a recuperação do investimento vai ser condicionada por: Crescimento anémico da economia europeia, o qual levantará dúvidas nos investidores sobre o potencial de crescimento das rendas Fund raising limitado para investimento na Europa, sobretudo para ativos core.
DAVID LOPES
Head of Capital Markets
EDIFÍCIOS DE IMOBILIÁRIO COMERCIAL CERTIFICADOS
Em 2025, a sustentabilidade afirma-se como um dos pilares estratégicos do mercado imobiliário em Portugal, influenciando decisões de investimento, desenvolvimento e ocupação de forma transversal a todos os setores. A eficiência energética e a descarbonização dos ativos imobiliários tornaram-se prioridades, impulsionadas por exigências regulatórias e pela crescente valorização de edifícios ambientalmente responsáveis. A certificação ambiental, através de sistemas como LEED, BREEAM e WELL, passou a ser amplamente adotada, funcionando como um selo de qualidade e compromisso com práticas sustentáveis. A banca nacional reforçou o papel dos critérios ESG ao aplicar taxas de juro diferenciadas com base na sustentabilidade dos projetos, enquanto investidores e ocupantes demonstram maior disposição para pagar um green premium por ativos certificados e eficientes. Este movimento é acompanhado por um esforço significativo de renovação e reconversão do parque imobiliário, com foco na reabilitação energética e na integração de fontes renováveis.
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Nova certificação ou renovação; inclui somente os projetos listados pelas respetivas entidades (alguns projetos são anónimos e portanto não publicados)
Fonte: BREEAM, LEED e WELL *Até junho
Número de edifícios
A localização dos edifícios também passou a ser avaliada sob a ótica da mobilidade sustentável, privilegiando zonas com acesso a transportes públicos e infraestrutura verde. A tecnologia tem assumido um papel cada vez mais relevante no setor, com a implementação de soluções digitais que permitem monitorizar e otimizar o consumo energético dos edifícios, promovendo simultaneamente a redução dos custos operacionais e o aumento do conforto dos utilizadores. No âmbito dos certificados de edificação sustentável, nomeadamente BREEAM e LEED, no período entre janeiro e junho de 2025 foram emitidas 50 certificações, cerca de metade do número total de certificações emitidas durante o ano completo de 2024; mantendo-se a prevalência dos setores de escritórios e retalho. A maioria dos certificados foram obtidos para edifícios em uso, representando cerca de 90% do total de certificações. Este padrão é refletido nas principais certificações ambientais, com 86% dos certificados BREEAM e 66% dos certificados LEED atribuídos a imóveis já em funcionamento. Quanto à certificação futura somente disponível para LEED, encontram-se atualmente registados acima de 50 projetos. Relativamente à certificação WELL, focada na utilização do edifício e bem-estar dos seus utilizadores, no primeiro semestre de 2025 não foi emitida nenhuma distinção a nível nacional. O setor de escritórios continua a dominar a certificação futura, encontrando-se registados mais de 60 edifícios dos quais 54 são de escritórios.
Fonte: BREEAM, LEED e WELL
Industrial & Logística
Hotelaria
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Pedidos de certificação submetidos.
Pedidos de certificação submetidos
O setor imobiliário europeu encontra-se, em 2025, no epicentro de uma transformação estrutural. Durante anos, a sustentabilidade foi encarada como um acessório ou um elemento de reputação. Hoje, é um fator determinante de valorização, acesso a capital e resiliência. As alterações climáticas tornaram-se mais visíveis e onerosas, a regulação europeia impõe metas cada vez mais ambiciosas e, sobretudo, os investidores e financiadores já não toleram ativos ineficientes. O Pacote Omnibus, apresentado em 2025 pela Comissão Europeia, foi visto inicialmente como uma tentativa de “abrandar” a agenda ESG, mas a realidade demonstrou que esse “retrocesso” não se materializou. O imobiliário encontra-se, assim, numa encruzilhada, entre edifícios que não se adaptam e caminham para a obsolescência; e os que incorporam práticas ESG e se tornam mais líquidos, valorizados e resilientes.
O NOVO EIXO DE VALORIZAÇÃO DO SETOR
O Pacote Omnibus gerou debate ao propor o adiamento da Diretiva do Relato de Sustentabilidade Corporative (CSRD) e flexibilizar a Diretiva do Dever de Diligência (CSDDD). Muitos interpretaram isto como sinal de retrocesso, mas o mercado demonstrou o contrário. Em 2025, 56% da dívida imobiliária emitida nos países nórdicos foi sustentável (Nordea, 2025). Os fundos ESG já representam mais de 20% dos ativos sob gestão no setor imobiliário europeu. O Basel IV obriga os bancos a integrar riscos climáticos na avaliação de crédito, penalizando ativos ineficientes. Na prática, o que se verificou foi que o capital impôs disciplina, antes da própria lei da regulação. A Taxonomia Europeia manteve os critérios ambientais; o que mudou foi o reporte, agora mais flexível, permitindo incluir ativos parcialmente alinhados e detalhar o grau de conformidade — sem perder ambição ambiental. O mercado continua a exigir métricas climáticas rigorosas. Bancos precificam melhor o risco climático e investidores só financiam projetos com estratégias claras de descarbonização. Assim, apesar da tentativa de aliviar a regulação, a realidade financeira tornou qualquer recuo inviável — exceto na gestão da cadeia de valor, ainda em stand-by.
Capital sustentável e o “não retrocesso” do Omnibus
As alterações climáticas deixaram de ser uma ameaça distante e já impactam diretamente o setor. O DANA em Valência, em outubro de 2024, causou prejuízos superiores a 600 milhões de euros. Em 2025, 65% dos gestores imobiliários afirmam que os prémios de seguro vão aumentar devido a riscos climáticos (Stream, 2025). A Agência Europeia do Ambiente estima que fenómenos extremos poderão custar até 1% do PIB da União Europeia até 2030. Estes números têm tradução prática – os edifícios sem preparação para fenómenos extremos tornam-se passivos financeiros. Pelo contrário, ativos com soluções de resiliência — barreiras contra cheias, fachadas ventiladas, sistemas passivos de arrefecimento, gestão inteligente da água — começam a ser transacionados com prémios de valorização. A resiliência deixou de ser apenas uma exigência de segurança: é um fator direto de valorização patrimonial.
Biodiversidade - futuro motor de valorização imobiliária
Resiliência climática como fator de valorização
Luxo sustentável e imóveis “carbono negativo”
Em 2025, a biodiversidade deixou de ser uma simples preocupação ambiental – tornou-se um fator crítico de valorização imobiliária. O Mercado Voluntário de Carbono em Portugal (previsto ainda este ano) canalizará investimento direto para projetos de reflorestação ou restauração de ecossistemas, gerando compensações reais de carbono, mas também criando valor ambiental e economicamente mensurável. Além disso, a Taskforce on Nature-related Financial Disclosures (TNFD) — uma iniciativa internacional focada em integrar riscos e oportunidades ambientais nas decisões financeiras —conta já com mais de 500 empresas e instituições financeiras mundialmente comprometidas com a adoção das suas recomendações. Esta entidade promove métricas rigorosas de governança, gestão do risco e impactes na natureza, obrigando a que a perspetiva natural deixe de ser periférica. Segundo a Comissão Europeia, soluções baseadas na natureza (NbS) em zonas costeiras, como no Algarve, podem evitar mais de €1,2 mil milhões em prejuízos anuais, demonstrando que espaços verdes, drenagem natural e ecossistemas restaurados são mais sustentáveis e financeiramente mais eficazes que infraestruturas tradicionais. Em resumo, empreendimentos que incorporam ecossistemas naturais, corredores verdes e técnicas de infiltração como “jardins de chuva” demonstram maior resiliência, reduzem o risco climático e atraem financiamento verde.
O setor de luxo funciona muitas vezes como laboratório de inovação e tendências, e em 2025 está a tornar-se o verdadeiro farol da sustentabilidade no imobiliário. Estes projetos não são apenas demonstrações de prestígio, representam a vanguarda das práticas que moldarão o mercado nos próximos anos. Exemplos concretos ilustram esta tendência em Portugal: No Algarve e na Comporta, desenvolvem-se moradias de elevado padrão totalmente autónomas em energia e água, estabelecendo um novo padrão de exclusividade. Estas unidades incorporam painéis solares híbridos, sistemas de captação e reutilização de águas pluviais, e tecnologias avançadas de climatização natural. A incorporação de materiais inovadores e a construção em madeira, permite reduzir a pegada carbónica incorporada em até 30%, além de melhorar a eficiência térmica e a durabilidade das construções. Mas o luxo sustentável não se resume apenas a tecnologia ou biomateriais, é também uma declaração de resiliência. Estes edifícios são projetados para resistir a fenómenos climáticos extremos, protegendo os ocupantes e o valor do ativo a longo prazo. Este movimento redefine o conceito de “prestígio” no imobiliário. Hoje, os compradores de luxo exigem sustentabilidade; amanhã, estas soluções migrarão para o mercado mainstream, estabelecendo novos padrões de exigência para todo o setor. A transição não é apenas ética ou estética - é estratégica, assegurando valorização patrimonial, redução de riscos e alinhamento com metas climáticas e regulatórias.
O QUE PODE IMPULSIONAR A ÁREA DE SUSTENTABILIDADE?
...E O QUE A PODE CONDICIONAR?
O edifício inteligente é, por definição, mais sustentável. A IA e a PropTech estão a transformar a forma como se mede, gere e comunica o desempenho dos ativos: - Sistemas de IA conseguem reduzir em 15% a 25% os consumos energéticos, ajustando em tempo real iluminação, climatização e ventilação. - A monitorização digital permite reporte em linha alinhado com a Diretiva de Relato de Sustentabilidade Corporativa (CSRD), garantindo dados fiáveis e auditáveis. - Os Fundos de investimento começam a exigir digital twins/BIM dos edifícios para avaliar riscos e oportunidades. - As Seguradoras utilizam IA para simular riscos climáticos e ajustar prémios de seguro. A tecnologia traz algo crítico. Até há pouco tempo, as métricas ESG eram difusas e de difícil comparação. Hoje, com sensores e algoritmos, é possível quantificar poupanças, reduzir riscos e apresentar relatórios consistentes. Isto fortalece a confiança dos investidores e ocupantes, criando uma vantagem competitiva clara para quem aposta em PropTech.
A Diretiva de Desempenho Energético dos Edifícios (EPBD), que entra em vigor em Abril de 2026, fixa metas ambiciosas: Todos os edifícios novos deverão ser zero emissões até 2030. Os 15% piores em termos de desempenho energético deverão ser renovados até 2033. A realidade é que 75% do parque edificado europeu é ineficiente. Isto significa milhões de metros quadrados de habitação, escritórios e ativos comerciais que terão de ser renovados. Esta transformação é inevitável por três razões: 1- Regulação: sem obras, muitos ativos ficarão legalmente impedidos de ser arrendados ou vendidos. Em França, desde janeiro deste ano, imóveis com classificação G estão proibidos de ser arrendados, o que desencadeou um mercado de reabilitação acelerado. 2- Mercado: os ocupantes, sobretudo corporativos, não aceitam imóveis sem certificações energéticas ou planos claros de descarbonização. 3- Financeiros: edifícios ineficientes têm custos operacionais superiores e serão penalizados na avaliação. O que até há poucos anos era considerado um gasto é hoje visto como investimento estratégico que prolonga a vida útil do ativo, aumenta o seu valor patrimonial e assegura a competitividade no mercado.
ANA LUÍSA CABRITA
Head of Sustainability & ESG
MARKETBEAT PORTUGAL,
OUTONO 2025
Para mais informações ou para obter cópias adicionais deste estudo, por favor contacte: MARKETING & COMUNICAÇÃO Miguel Sena miguel.sena@cushwake.com Tel.: +351 213 224 757 A Cushman & Wakefield (NYSE: CWK) é uma empresa líder global que preta serviços de imobiliário comercial para proprietários e ocupantes, com aproximadamente 52.000 colaboradores distribuídos por 400 escritórios em 60 países. Em 2024, a empresa registou uma faturação de 9,4 mil milhões de dólares através de serviços de agência, representação de inquilinos, vendas e aquisições, gestão de imóveis, gestão de projetos, avaliações, entre outros. Assente na convicção de que “Better never settles”, a consultora é recorrentemente galardoada com prémios e menções pela sua cultura. Para mais informações, visite www.cushmanwakefield.com © 2025 Cushman & Wakefield. Todos os direitos reservados. Cushman & Wakefield Av. da Liberdade, 131- 5º 1250-140 Lisboa Av. da Boavista, 1837- 8º 4100-133 Porto www.cushmanwakefield.com
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